O novo Decreto de Lei veio alargar o prazo de garantia legal de 5 para 10 anos protegendo o consumidor no que respeita aos defeitos dos elementos construtivos estruturais do imóvel vendido durante o referido prazo. Saiba mais nesta artigo.

Com a publicação do Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro (adiante designado por “Decreto-Lei”) que transpôs para o ordenamento jurídico português a Diretiva (EU) 2019/771 – visa contribuir para o bom funcionamento do mercado interno, garantindo uma elevada proteção dos consumidores e a Diretiva (UE) 2019/770 – visa alterar aspetos relacionados com o fornecimento de conteúdos e serviços digitais.

Este Decreto-Lei aplicar-se-á sempre que o vendedor seja um profissional e o comprador um consumidor na compra e venda de bens imóveis que se encontram definidos no diploma como “prédios urbanos para fins habitacionais, entendendo-se como tal qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro, sendo parte integrante toda a coisa móvel ligada materialmente ao prédio com carácter de permanência”.

Deste modo, o Decreto-Lei veio alargar o prazo de garantia legal para 10 (dez) anos, ou seja, o vendedor/profissional ficará vinculado perante o consumidor no que respeita aos defeitos dos elementos construtivos estruturais do imóvel vendido durante o referido prazo, mantendo-se inalterável o prazo de 5 (cinco) anos para as restantes desconformidades do imóvel.

Relativamente ao ónus da prova, cabe ao vendedor/profissional provar que a eventual invocação pelo comprador de uma “falta de conformidade” do bem imóvel dentro do prazo de garantia não existiu, sob pena de se presumir que a falta de conformidade existia aquando da entrega do imóvel. A título de exemplo, presume-se que os bens imóveis não se encontram conformes quando:

(i) a descrição dos bens imóveis feita pelos profissionais não seja conforme com a realidade física do imóvel ou não possuam as qualidades que o profissional apresentou ao consumidor como modelo; e
(ii) não sejam adequados às utilizações habitualmente dadas aos bens do mesmo tipo.

Face ao exposto, resulta a eliminação de prazo para que o consumidor/comprador denuncie um eventual defeito, possibilitando o Decreto-Lei que o exercício do direito do comprador seja exercido a qualquer momento desde que dentro do prazo de garantia. Uma vez invocado o defeito ou a falta de conformidade do bem imóvel, o comprador/consumidor tem direito a que seja reposto o imóvel, a título gratuito, através de reparação ou substituição do mesmo, ou através da redução do preço ou resolução do contrato, salvo se tal se manifestar impossível ou constituir abuso de direito, nos termos gerais.

Não obstante o prazo para denúncia do defeito poder ser feito a qualquer momento desde que dentro do prazo de garantia, os direitos que assistem ao comprador devem ser realizados no prazo de 3 (três) anos, contados desde a denúncia do defeito, sob pena de caducidade, havendo suspensão do prazo apenas:
(i) no período entre a comunicação da falta de conformidade ao profissional até à conclusão das operações de reparação ou substituição; e
(ii) durante o período temporal em que durar a tentativa de resolução extrajudicial do conflito de consumo que opõe o consumidor ao profissional.

As matérias supra enunciadas, incluídas no Decreto-Lei, aplicam-se aos contratos celebrados a partir de 1 de janeiro de 2022, data da entrada em vigor do diploma legal.

Se necessitar de mais algum esclarecimento sobre esta ou outra legislação relativa aos seus direitos enquanto consumidor ou relativo ao Imobiliário, não hesite em contactar o seu Profissional do Imobiliário Maïvas Portugal.

Fonte: Martínez-Echevarria Ferreira & Rivera