Num mundo cada vez mais globalizado e em constante mutação, onde os polos de conflito e de interesses estão mais ativos que nunca, os estados vêm a necessidade de combater as movimentações de divisas e valores elevados entre os seus territórios e espaços económicos por forma a evitar a perda de receitas fiscais mas também evitar o financiamento de atividades ilícitas ligadas ao crime, branqueamento de capitais e também de terrorismo, o que coloca a segurança interna e as soberanias dos países em risco.

Assim, em virtude da entrada em vigor do Regulamento n.º 276/2019, de 26 de março, do Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC), que estabelece as condições, procedimentos, instrumentos, mecanismos e formalidades necessários para assegurar o cumprimento dos deveres de prevenção e combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo previstos na Lei n.º 83/2017, de 18 de agosto, no âmbito do exercício, em território nacional, de atividades imobiliárias sujeitas à fiscalização do IMPIC, a Maïvas Portugal, de forma consciente e responsável, decidiu passar a adotar um conjunto de medidas, com vista ao cumprimento integral das exigências legais, no geral, e na proteção dos seus clientes, em particular.

Nos termos do artigo 2.º do Regulamento, este é aplicável às entidades que, independentemente da sua natureza financeira ou não financeira, pratiquem atos materiais de:
(i) mediação imobiliária,
(ii) de compra, venda, compra para revenda ou permuta de bens imóveis,
(iii) de promoção imobiliária e
(iv) de arrendamento de bens imóveis (as “Entidades Obrigadas”).

No âmbito da promoção de medidas destinadas ao combate ao branqueamento de capitais e financiamento do terrorismo, o Regulamento cria e faz recair sobre as Entidades Obrigadas vários deveres que deverão ser observados pelas Entidades Obrigadas no exercício da sua atividade.

Entre esses deveres – e sem prejuízo de outros que se encontram expressamente previstos no Regulamento – destacamos os seguintes deveres:

Dever de Controlo:

Nos termos do Artigo 4.º do Regulamento, os órgãos de administração das Entidades Obrigadas devem definir e adotar as politicas e os procedimentos internos que se mostrem necessários ao cumprimento das normas legais e regulamentares aplicáveis à prevenção do branqueamento de capitais e financiamento do terrorismo e à gestão dos riscos associados ao branqueamento de capitais e financiamento do terrorismo no setor imobiliário.
Mais estipula o Regulamento que a criação do modelo de gestão de risco deve ter em atenção a atividade desenvolvida e respetivos riscos/exposição ao risco que comporta, considerando, designadamente, o volume de negócios, número de empregados, zonas geográficas em que opera, meios de pagamento e procedência dos mesmos, nacionalidades dos clientes ou a realização de negócio através de agentes de representação.

Deveres de Identificação e Diligência:

O artigo 5.º do Regulamento faz recair sobre as Entidades Obrigadas um dever de identificação das pessoas, entidades e seus representantes com quem as Entidades Obrigadas:
(i) Estabeleçam relações de negócio ou,
(ii) Efetuem transações ocasionais de montante igual ou superior a 15.000 Euros.

No âmbito deste dever de identificação, assume especial relevância o dever de as Entidades Obrigadas identificarem os beneficiários efetivos das entidades com quem estabeleçam relações de negócios ou realizem transações imobiliárias.
Este dever e os procedimentos de identificação devem ser realizados em momento anterior ao da realização da transação – e, havendo contrato promessa, seja de compra e venda, seja de arrenda- mento, antes da celebração deste – e os elementos recolhidos devem ser atualizados pela Entidade Obrigada sempre que se verificarem alterações aos elementos de identificação disponibilizados e subsista a relação de negócios ou ainda não se tenha realizado a transação.

Dever de Conservação:

Estabelece o artigo 9.º do Regulamento que as Entidades Obrigadas deverão conservar, durante 7 (sete) anos contados desde a data em que tenha ocorrido o cumprimento do dever de identificação, as cópias, registos ou dados eletrónicos extraídos de todos os documentos que obtenham ou que lhe tenham sido disponibilizados pelas pessoas com quem estabeleçam relações de negócios ou realizem transações.
O dever de conservação estende-se, entre outros elementos, aos originais ou cópias dos documentos comprovativos das operações realizadas e dos competentes registos, por forma a permitir a sua reconstituição, documentos estes que deverão ser conservados igualmente pelo prazo de 7 (sete) anos, neste caso contados desde a data da realização da transação a que se referem.

Dever de Comunicação:

As Entidades Obrigadas devem, nos termos do artigo 14.o do Regulamento, comunicar obrigatoriamente ao IMPIC, através de formulário próprio aprovado para o efeito:
i) A data de Inicio da sua atividade;
ii) Os elementos relativos a cada transação imobiliária e que intervenham; e
iii) Os elementos relativos a contratos de arrendamento cujo valor de renda mensal seja igual ou superior a 2.500 Euros.

As comunicações a que se referem as alíneas b) e c) devem ser efetuadas até ao último dia de agosto e de fevereiro de cada ano, relativamente às transações efetuadas no semestre anterior.

Por último, cumpre dar nota de que o Regulamento prevê que as Entidades Obrigadas que sejam:
a) ou sociedades anónimas ou,
b) sociedades por quotas ou empresários em nome individual cujo número de colaboradores, em regime de contrato de trabalho ou prestação de serviços, seja superior a 5 (cinco), devem designar um elemento da sua direção de topo ou equiparado para atuar como Responsável pelo Cumprimento Normativo (“RCN”) das disposições legais e regulamentares aplicáveis ao combate ao branqueamento de capitais e financiamento do terrorismo, o qual atuará como elemento privilegiado de contacto entre a Entidade Obrigada e o IMPIC no que respeita ao cumprimento e a matérias relacionadas com o Regulamento.

Assim, desta forma, passará a ser exigido o fornecimento de todos os elementos de identificação dos nossos clientes, directos ou indirectos, para comunicação das operações imobiliárias de valor superior a 15.000 Euros  às autoridades fiscalizadoras do mercado.

Acreditamos que desta forma contribuímos para uma atividade imobiliária mais segura, transparente e confiável.

Maïvas ^® Portugal

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